買了東莞的人，請做好心理準備……

灣區，正在體驗前所未有的的寒流。

先是深圳，再是廣州，然后是東莞。

不過，兩位老大哥有人口基數兜底，自然有兩分底氣。

但東莞，就沒那么幸運了。

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市場急凍

8月2號，東莞住建局發布房地產調控新政莞八條。

其中法拍房納入限購，二手交易增值稅免征年限由兩年變五年，提出建立二手住房成交指導價發布機制，按指導價發放貸款。

消息一出，我們即做了分析稿件：凌晨突發新政！東莞開始抄全國的作業了！

文末我寫下了這句話：東莞的苦日子，好像真的要來了。

沒想到，一語成讖。

10月8日，東莞住建局發布218個二手樓盤交易參考價格，成為壓死駱駝的最后一根稻草。

這一波腰斬，直接讓不少人破防。

其中一個東莞小哥就在領導留言板哭訴，他掏空了六個錢包，欠了一屁股債，以600萬的價格買入松山湖之后，參考價卻說他的房子只值300多萬。

他老婆聽到這個消息之后，都要氣得要和他離婚了，他本人也表示很難接受這一個現實。

事實上，這個東莞小哥的滑鐵盧，不過是滄海一粟。

根據最新的冰山指數指出，這些城市里面有99個下跌，占比90%，為15年以來全國首次進入全面普跌的狀態。

東莞最慘，以6.3%的跌幅位居全國之首。

數據來源：冰山指數

按照這樣的劇情發展下去，只會有越來越多的東莞小哥浮出水面。

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潛移默化

有的人說，二手房跌了，我買一手房就行了？

那我想問，調控二手房的原因是什么？

抑制過熱。

現在的東莞是賣家覺得太低了不想賣，買家覺得太高了買不過，交易周期拉長，流通性受到限制。

由于誰也不知道以后會不會有第二批，第三批的試點，導致大家買入新房都會更加謹慎。

因此，一手房的預期也受到了打擊。

9月，東莞的去化周期增至8.5個月，連續5個月攀升，庫存已經重回2020年年中的狀態。

數據來源：合富大數據

在供應走高的情況下，各樓盤為了加速去化，也使出了十八般的武藝。

打9折、抽獎贈雙人國內游、免物業費、送車位、送家電…甚至，還有直接打出首付一成網簽優惠的樓盤。

然而10月份的數據讓他們失望了。

銀十的開局并不如想象中樂觀，2021年黃金周，東莞網簽量只有約202套，同比減少54%，處于近5年來中低水平。

資料來源：合富研究院

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何去何從

幾天前，房地產稅官宣推行試點，民間預測一線以及強二線城市都有可能上榜，這可把東莞嚇一跳。

如今一二手的成交量都在萎縮，若再來一個試點，東莞的市場將會進入長時間的橫盤期。

我建議的是，若你近期真心想在東莞置業的話，最好集中力量辦大事，重視提高資產的質量，盡量留在東莞的核心區。

打個比方，漲了50%，回跌10%，叫不虧，但漲了20%，跌了30%，就叫肉疼了。

核心區就是前者，跌了，起碼不太疼。

要是沒有辦法留在核心區，那可以按照自己的需求，盡量貼近主城核心，或者留意一線臨深的板塊。

有多套房的朋友，最好做一下調整。

譬如可以嘗試減持垃圾資產，盡快出售一些遠郊盤、各項配套不完善樓盤、朝向一般利好一般的樓梯樓等等，適當回血。

大家謹記，寒冬已至，彼此要做好御寒準備，學會相互取暖，先熬過去。

雖然前路漫漫，但我相信春天還是會來的，而在它到來之前，你要等。

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