關(guān)于節(jié)后二手市場的觀察與思考

原標題：關(guān)于節(jié)后二手市場的觀察與思考

新年伊始，成都樓市能否良性循環(huán)？成為我們最關(guān)心的問題之一。去年四季度以來，房地產(chǎn)信貸環(huán)境的邊際改善，一定程度起到了緩釋合理購房需求的作用，但市場自身修復的基礎(chǔ)并不牢固，市場參與者信心的重塑仍需要較長時間，這也有待政策的精準呵護。我們判斷，節(jié)后成都二手市場成交活躍度將逐步恢復，交易走勢可能趨同于2018年-2019年同期，低于2021年同期。節(jié)后的二手市場可能呈現(xiàn)剛需先行、近郊放量與年輕化特征。

一、二手市場節(jié)前表現(xiàn)或與春節(jié)返鄉(xiāng)節(jié)奏相關(guān)

2022年1月下旬，受春節(jié)返鄉(xiāng)的影響，成都二手房市場供需均呈現(xiàn)一定程度的回落。單月交易量低于2020年及2021年同期。

圖1：2019-2022年成都二手房市場1季度成交量

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成都分院

為消除不同年份自然月春節(jié)放假時間不一的影響，我們以陰歷還原交易周期，以過往4年春節(jié)前第4周交易量為基期，觀察春節(jié)前周均交易量的變化，我們發(fā)現(xiàn)：隨著春節(jié)的臨近，多數(shù)年份二手交易呈現(xiàn)周度加速遞減的趨勢，2022年春節(jié)前第2-3周的表現(xiàn)趨同于2018-2019年，春節(jié)前最后1周交易量僅相當于基期的4成，處近5年低點。

表1：2018-2022年成都節(jié)前二手房市場成交走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成都分院

結(jié)合百度遷移數(shù)據(jù)分析，今年節(jié)前成都遷出人群的節(jié)奏明顯早于往年，遷出指數(shù)明顯高于往年，或成為今年春節(jié)前最后1周交易量遞減快于往年的誘因。

圖2：2019-2022年成都遷出趨勢

數(shù)據(jù)來源：百度遷徙

二、節(jié)后二手市場走勢的三個特征

1.剛需先行

每年春節(jié)后的2-3月，二手剛性購房需求會迎來一定規(guī)模地集中釋放，主要體現(xiàn)為套一套二小戶型和總價較低的房源成交占比快速提升。4月以后，二手房交易鏈條才會逐步傳導至居室更大、總價更高的改善房源。

圖3：2019年1月-2022年1月成都二手房成交戶型占比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成都分院

圖4：2019年1月-2022年1月成都二手房成交總價占比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成都分院

2.近郊放量

吸引越來越多外來人口置業(yè)的近郊，在2019-2021年春節(jié)后均表現(xiàn)為：在全市二手房成交的占比幅度快速提升，而主城在全市的占比趨降。這或與不同周期內(nèi)置業(yè)客群的偏好相關(guān)，購入主城的客戶對相關(guān)配套的偏好更高，購入近郊的客戶往往對價格的敏感度更高。（主城：錦江、成華、金牛、武侯、青羊。近郊：龍泉驛、溫江、雙流、郫都、新都，）

圖5：2019年1月-2022年1月成都二手房主城和近郊成交占比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成都分院

3.年輕人群

每年1季度，成都二手房市場主要增長來源是20-30歲的年輕人和30-40歲的中年人群。自從2020年疫情爆發(fā)以后，20-30歲年輕人的需求增長明顯加快，一舉超過30-40歲客群成為節(jié)后二手的主力客群。2022年，這一趨勢大概率仍將延續(xù)。

圖6：2019-2021年節(jié)后客戶增長來源分析

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成都分院

三、節(jié)后市場走勢預判

為增強對后市的預判，我們還原陰歷交易量日均走勢，可以清楚的觀察到今年二手日均交易量表現(xiàn)略優(yōu)于2018年-2019年同期，弱于2020年-2021年同期。由此判斷，在經(jīng)歷了2021年多項政策疊加調(diào)整后，二手市場自然修復仍需要較長時間。一方面，2021年四季度以來房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際改善，合理的購房需求有所緩釋，市場下行趨勢逐漸按下暫停鍵。另一方面，受去年4季度宏觀經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)下行的影響，剛性置業(yè)更趨理性，業(yè)客交易周期仍不斷拉長，市場交易量仍處于歷年較低水平。由此，我們對節(jié)后的二手市場的表現(xiàn)保持謹慎的樂觀態(tài)度，樂觀在于節(jié)后的小陽春不會缺席，也謹慎于節(jié)后交易走勢更可能趨同于2018年-2019年，不太可能出現(xiàn)2021年同期走勢。

圖7：2018-2022年春節(jié)每日二手成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成都分院

節(jié)后二手市場的復蘇程度關(guān)系到良性循環(huán)的快慢。一方面，二手置換需求的有序釋放，有利于賣舊買新鏈條的修復，對新房市場交易去化周期可能產(chǎn)生影響。另一方面，如剛需置業(yè)需求被抑制積壓，可能導致租賃市場需求增長，供需結(jié)構(gòu)程度最終可能影響市場化住房租賃價格。返回搜狐，查看更多

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