樓市傳統的“金九銀十”已至，銀保監會釋放利好機構：當前時點是優質地產股的布局良機

8月16日消息，房地產板塊開盤拉升，截止發稿，天房發展漲停，三湘印象、沙河股份、招商蛇口、光大嘉寶、粵宏遠A、華發股份等跟漲。

銀保監會：房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉

消息面上，銀保監會相關部門負責人9月23日表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。堅持房住不炒定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，持續完善房地產金融管理長效機制。合理滿足房地產市場融資需求，穩妥處置恒大等部分頭部房企風險。地方政府隱性債務風險得到穩妥處置。增量風險已基本控制，存量風險化解正有序推進。

近期，銀保監會積極推動支持保交樓、穩民生。舉措包括：指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動保交樓、穩民生。

銀保監會相關部門負責人表示，銀保監會配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。

樓市傳統的金九銀十已至

樓市傳統的金九銀十已至，不過全國新房市場仍在低溫運行。在銷售壓力較大的三四線城市和城市郊區及外圍區域，房企們紛紛加大價格營銷力度，以期加快新房去化。

為穩定市場，近期以來，多地因城施策采取了不同的價格調控措施。例如，在湖南瀏陽、內蒙古呼和浩特等地，逐漸打開新房限價的口子，加大項目備案價的浮動空間；而在湖南衡東等少數地區，限跌令再度出現。

國信證券研報顯示，9月銷售回暖趨勢走弱。截至9月17日，30城監測重點城市當月商品房成交面積10337萬平方米，同比-31%。其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域的商品房成交面積累計同比分別為-32%、-35%、-33%、-15%。

中信證券也指出，近期商品房和土地市場表現延續弱勢，各地樓市放松和政策刺激持續出臺，保交樓也得到了政府的大力推進，二者配合，或可由量變到質變，帶來樓市需求的回暖，本輪地產周期有望沿著銷售-信用-投資的路徑逐步復蘇。但是，與之前幾輪周期相比，預計這一輪銷售的復蘇可能偏弱，而且繼續向后傳導的速度可能較慢，復蘇周期被拉長，明年的地產投資動力或仍顯不足。

申萬宏源認為，房地產開發貸款余額同比一度加速回落至過度偏冷的水平，21Q4后逐步好轉但幅度有限，地產投資也因此持續低于預期，因而目前政策再度強調穩定房地產企業合理融資需求，2000億保交樓專項政策性借款首單22日落地沈陽。

在地產調控政策從嚴的同時，房地產開發貸款余額同比也出現快速回落，由18年上半年近25%的高增速加速回落至21年9月0%，雖然21Q4政策持續強調穩定房企融資，房地產開發貸款余額同比逐季回升，但至22年6月也僅恢復至1.5%的較低水平，因而今年本應形成貢獻的前期已預售項目加速施工投資，在融資壓力仍大的背景下，未發揮出預期內的明顯抵消新房銷售投資轉弱的拖累，8月地產投資當月同比降至-13.8%的極低水平。

因而目前政策再度強調合理滿足房地產市場融資需求，而8月19日住建部公布的2000億專項政策性借款，首單于9月22日落地沈陽，結合9月13日鄭州與國開行簽署的3000億貸款中用于棚改貸款的1600億，以及各地房地產紓困基金和銀行信貸的通力配合，房地產融資已在好轉，9月后地產投資同比或逐步回升，全年仍有望達到-8%的明顯好于地產銷售（-20%）、新開工（-37%）內生性拖累幅度的水平。

當前時點是優質地產股的布局良機

申萬宏源認為，銀保監會對房地產金融化泡沫化的表態由得到遏制轉向實質性扭轉，或有更多政策空間聚焦穩定房企融資，保交樓優先度進一步提升，地產投資、竣工有望止跌企穩，小幅改善。

中郵證券指出，根據高頻數據，本周（9月19日-9月25日）新房成交面積增速反彈，我們覆蓋的49個城市新房成交面積由上周同比下降46.3%收窄至僅同比微降0.4%。其中，一線城市成交面積反彈最明顯，由上周同比下降5.8%上升至本周同比增長50.1%，此外二線和三四線城市成交降幅明顯收窄。分析基數效應，基數下降并非是銷售增速反彈的主要原因，而是銷售環比修復。具體來看：1）一線城市整體表現較好，北京、上海、深圳成交面積同、環比均明顯增長，廣州環比增長但同比仍下降；2）二線城市分化仍然明顯，青島、蘇州、南寧、濟南、溫州、東莞成交面積同、環比均明顯增長；3）三四線城市呈現分化狀態，揚州、金華、連云港、江門、莆田、舟山、東營、池州、云浮、南平表現較好。當前時點是優質地產股的布局良機，重點關注兩條思路：1）行業見底復蘇帶來的β行情，利好保利發展、新城控股等龍頭；2）格局優化帶來的拿地提升，濱江集團、華發股份有望逆勢發展。

銀河證券研報稱，目前房地產行業的關注點在于銷售能否復蘇以及房企盈利能否修復，目前最關鍵的是恢復市場信心，本輪銷售的修復較之前更加艱難和曲折。銀河證券認為政策更大程度的實質性寬松已經在途，房貸利率仍有下降空間，需求側政策演繹范圍加大，化解風險的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業局面大概率將迎來改善；土拍市場優質地塊比例加大，溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環境將促使強信用房企盈利率先企穩。

責任編輯：馮體煒

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