容積率5.53，2.45萬—㎡！昆明這個項目哪來的勇氣？

均價2.45萬/平，容積率5.53！

最近，有粉絲表示，金茂府容積率太恐怖，不知道哪里來的勇氣賣出如此高價？

那項目值得買嗎？一起來看看。

粉絲聊天截圖

容積率5.53

近一半面積將建回遷房

金茂府位于昆明市西山區，環城南路大悅城旁，是金茂在昆明打造的TOP系產品。

項目規模不大，占地約88畝，規劃容積率為5.53，建筑密度26.6%，綠化率35%。

金茂府售樓部（昆明樓市一線攝）

一般來說，容積率超過4，采光、綠化、視野的確受影響，人口密度也會比較高。

作為高端盤，金茂府的高容積率，或導致采光、視野等受影響，并且綠化面積也比大多數樓盤要低（一般樓盤是40%）。

目前，項目尚未封頂，但從航拍圖上也能感受到項目的密度。

金茂府航拍（昆明樓市一線攝）

另外，金茂府屬于螺螄灣棚改二期項目。

根據規劃，項目可建筑面積約32.47萬平，但還需建成交付約16萬平回遷房。

算下來，回遷房占整個項目約49.2%，也就是說，金茂府建成后有一半的面積都是回遷房。

除回遷房外，按照規劃，金茂府地塊內還建有1棟高層辦公樓。

從規劃條件來看，金茂府的確比較減分。

金茂府航拍（昆明樓市一線攝）

均價2.45萬/平

金茂府價格比同地段項目高

再來看項目價格。

目前，金茂府在售約162平、189平、199平3個戶型，精裝交付，裝標約5000元/平。

銷售稱，目前看房需驗資100萬，均價約2.6萬/平。

如此高的價，金茂府銷量又如何？

項目于今年2月開盤，根據開發商宣傳，項目首開賣了4.6億。

金茂府首開海報（來源：樓市君朋友圈）

但根據中指院數據，項目開盤當月，僅備案成交4套。

今年2-4月，項目共備案43套，成交總價僅約1.93億，實際成交均價約2.45萬/平（備案數據有延遲，僅供參考）。

目前，金茂府周邊有隆盛府、藝城春城玖號在售，售價約1.7-2萬/平。

其中，藝城春城玖號位于一環內，在售精裝住宅，均價約2萬/平（參考中指院成交數據，下同）。

隆盛府緊挨金茂府，毛坯產品均價約1.7萬/平。

對比來看，金茂府雖然定位比較高端，但價格在同地段而言，的確偏貴。

位處一環邊大悅城旁

地段、配套、精裝比較優秀

金茂府容積率偏高，內部還有大量回遷房，那項目還值得買嗎？

地段：位處一環邊，距地鐵站約1.3公里。

從地段來看，金茂府占據昆明一環邊，位置優秀。

項目附近就是環城南路、二環南路、海埂路等城市主干道，出行便捷。

地鐵上，項目距地鐵2號線環城南路站約1.3公里，步行距離較遠。

商業配套上，金茂府緊鄰云紡商業區，距大悅城購物中心僅約300米，走幾步就能購物、娛樂。

此外，項目周邊還分布著云南省第一人民醫院、昆醫附一院等三甲醫院。

產品：裝標約5000元/平。

項目裝修也比較硬核，自帶全屋凈水系統，中央空調、智能家居、全屋熱水等。

項目外立面則大面積采用LOW-E玻璃幕墻，顏值也較高。

龍江金茂府樣板間（來源項目）

房企：央企金茂開發。

再來看看項目開發商——中國金茂集團。

金茂集團是中國中化集團旗下負責房地產開發和酒店管理的平臺，是16家央企開發商之一。

在中指院發布的2022年中國房地產百強企業中，金茂排名第11位。

（來源：中指院）

三道紅線方面，根據集團2021年業績報，截止2021年底，金茂剔除預收賬款資產負債率68.%，現金短債比1.58，凈負債率63%，是財務比較安全的綠檔房企。

（來源：克而瑞）

整體而言，金茂府除容積率偏高、與回遷房混居外，地段、產品都比較優秀。

最后，驗資100萬才能看房，均價約2.45萬/平的金茂府，你覺得如何？

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來源：昆明樓市一線

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